Con Ing. Alejandro Ramírez
Perito valuador de la Tesorería del D.F. y de la Sociedad Hipotecaria Federal y de la Judicatura del Tribunal Superior de Justicia del D.F.
El predial
El impuesto predial es un tributo con el cual se grava una propiedad o posesión inmobiliaria ya sea vivienda, oficina, edificio o local comercial.
Se paga y se calcula de manera anual en los primeros dos meses del año. Los pagos deben hacerse dentro de los primeros quince días de cada bimestre. Existe un descuento para quienes realizan su pago durante enero. Las reducciones con frecuencia oscilan entre el 5% y el 15% del total a pagar. Es conveniente realizar el pago del predial con prontitud para poder beneficiarse con los descuentos y evitar recargos y multas por incumplimiento.
El impuesto predial se calcula tomando como base el valor catastral del inmueble.
El valor catastral de un inmueble se determina calculando los valores unitarios del suelo y la construcción y multiplicando estos por la superficie de la edificación. Algunos estados ofrecen a los usuarios un instrumento electrónico para realizar el cálculo del impuesto predial. El pago de este impuesto se deberá efectuar en la Tesorería del municipio de acuerdo a la ubicación del inmueble o en las oficinas recaudadoras que determine la autoridad fiscal como sería el caso de cualquier sucursal bancaria, tiendas de autoservicio y departamentales autorizadas o por Internet
Cálculo del valor del suelo
Para calcular el valor del suelo, el primer criterio que se utiliza es la ubicación del inmueble. De acuerdo con su ubicación, existen tres tipos de valor de suelo:
1. Área de valor.Esto implica un cálculo con base en un grupo de manzanas (grupo de casas ubicadas en el mismo lote o área) que tienen características parecidas en cuanto a infraestructura y equipamiento urbano (servicios), tipo de inmuebles (casas unifamiliares, condominios, locales comerciales, fábricas, etcétera) y dinámica inmobiliaria.
2. Enclave de valor. El cálculo por enclave se hace cuando una porción de manzanas o lotes habitacionales son notoriamente diferentes en valor y características, con respecto a los demás en un área específica.
3. Corredor de valor. Es el cálculo que se hace cuando el inmueble se encuentra en una avenida o vialidad importante o muy transitada. Este cálculo se hace en función de que las grandes vialidades aumentan el valor comercial de una propiedad al incrementar la actividad económica de la zona. Este cálculo se aplica aun cuando el inmueble no tenga su acceso principal sobre la vialidad en cuestión.
Cálculo del valor de la construcción
Después de realizar el cálculo del valor del suelo, se computa el avalúo de la construcción.
Para esto, se toman en cuenta factores como:
– Tipo de inmueble (habitacional o comercial)
– Número de pisos
– Superficie del terreno
– Superficie de la construcción
– Antigüedad de la construcción