Ustedes preguntaron en Twitter y aquí un notario les va a responder… Todo sobre despojos, fraudes y testamentos.

Hicimos esto, ya que en la Ciudad de México, sólo 1 de cada 4 habitantes ya cuenta con testamento, y a nivel nacional apenas 6 % lo ha hecho.  Más de la mitad de los capitalinos tienen su vivienda escriturada… pero al mismo tiempo los fraudes inmobiliarios van al alza: en 2024 los intentos en internet crecieron 70 %, y en la CDMX ya se registran más de 20 mil denuncias por despojo de inmuebles.

Despojos, fraudes y testamentos: un notario responde

Aquí les decimos cómo blindar su casa, evitar problemas y dejar todo en orden legal.

Compré una casa hace 10 años con un contrato privado, pero nunca la escrituré. Ahora quiero venderla y me dicen que no soy la propietaria legal. ¿Es cierto? Sí. Aunque tengas un contrato privado, legalmente no eres propietaria hasta que la operación queda formalizada en escritura pública e inscrita en el Registro Público de la Propiedad. Para venderla, primero deberás:

• Regularizar la propiedad a tu nombre mediante un proceso de escrituración extemporánea.
• Pagar los impuestos correspondientes.
• Firmar ante notario para dar validez legal a la operación.

Si otra persona llegara a escriturar antes que tú, perderías prioridad jurídica.

Estoy por comprar un departamento directamente al dueño, sin inmobiliaria. Me dice que no hace falta ir con notario porque me puede dar un contrato de compraventa. ¿Eso me protege? Un contrato privado no transfiere la propiedad legalmente. Para que realmente seas dueña debes:

• Firmar la compraventa ante notario.
• Protocolizarla en escritura pública.
• Inscribirla en el Registro Público.

Si no lo haces, podrías perder la propiedad ante cualquier tercero que escriture antes que tú.

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Me fui a trabajar un año a Estados Unidos y al regresar había personas viviendo en mi casa. Ellos dicen que la compraron. Yo tengo mis papeles. ¿Qué hago? Este es un caso de despojo inmobiliario, muy común en la CDMX. Si tienes escritura inscrita a tu nombre, ese documento es tu escudo legal. Con él puedes:

• Presentar denuncia penal por despojo.
• Iniciar un juicio civil de recuperación de posesión.
• Solicitar medidas cautelares para que desocupen la vivienda.

Si no tenías escritura inscrita, el camino legal es más largo y difícil, porque no hay prueba plena de que eres la propietaria.

Un conocido me dijo que con copias de mi identificación y de mi escritura puede vender mi casa sin que me dé cuenta. ¿Eso es posible? Lamentablemente sí existen fraudes inmobiliarios con documentos falsificados, aunque no son fáciles de hacer si tu propiedad está bien protegida.

Para blindarte:

1. Asegúrate de que tu escritura esté inscrita en el Registro Público.
2. Mantén tus datos actualizados en el folio real.
3. Activa alertas inmobiliarias para que te notifiquen si alguien intenta mover algo legalmente sobre tu inmueble.

No entregues originales ni copias sin control. La escritura funciona como un escudo protector legal frente a terceros.

Le di un poder a mi hermano para que me ayudara a administrar mis cosas mientras yo vivía en el extranjero. Ahora me dicen que puede vender mi casa sin avisarme. ¿Es cierto? Depende del tipo de poder que firmaste:

• Si fue un poder general amplio, sí podría hacerlo.
• Si fue un poder especial y limitado, sólo podrá actuar en lo que expresamente le autorizaste.
• Si ya no confías, puedes revocar el poder en cualquier momento ante notario y notificar la revocación al Registro Público para que quede sin efectos.

Mis papás murieron y dejaron una casa, pero nunca hicieron testamento. Somos cuatro hermanos. ¿Qué se hace para ponerla a nombre de nosotros legalmente? En este caso deben iniciar un juicio sucesorio intestamentario para determinar quiénes son los herederos legales. Una vez que haya una sentencia que lo determine:

• Se designa a un albacea.
• Se reparten los bienes conforme a derecho.
• Finalmente, se escritura la propiedad a nombre de los herederos ante notario.

Si hubieran hecho testamento notarial, este trámite habría sido mucho más rápido y económico.

Estoy vendiendo mi departamento y el comprador quiere que firmemos en una cafetería para no pagar gastos notariales. Me dice que es más barato. ¿Puedo hacerlo así? Sí puedes firmar un contrato privado en cualquier lugar… pero no sirve para transferir la propiedad legalmente. Si no escrituran ante notario:

• El comprador no será dueño legal.
• Tú seguirás apareciendo como propietaria ante el Registro Público.
• Ambos quedan en una situación jurídica vulnerable.
• El ahorro aparente puede salir carísimo después.

Tengo 70 años y quiero dejar mi casa a mi hija para evitarle problemas cuando yo falte. ¿Qué me conviene más: donarla en vida o hacer un testamento? Depende de tus objetivos:

• Testamento: mantienes el control de tu propiedad mientras vivas y aseguras que tu hija la herede sin pleitos.
• Donación en vida: transfieres la propiedad ahora, pero pierdes dominio sobre ella aunque puedes reservarte un usufructo vitalicio (derecho de una persona (llamada usufructuario) a usar y disfrutar de un bien ajeno durante toda su vida, sin ser el propietario del bien).

La opción más común es el testamento notarial, porque es más flexible y económico que una donación.

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Compré un terreno en una zona ejidal hace 15 años. Tengo recibos y un contrato privado, pero no escritura. ¿Puedo regularizarlo? Depende del estatus legal del terreno. Si sigue siendo ejidal, primero se debe desincorporar y convertir en propiedad privada. Luego, podrás escriturar ante notario y registrarlo a tu nombre. Si no se desincorpora, no puedes obtener escritura pública, aunque tengas recibos o contratos.

Hace años firmé un poder notarial general para que mi socio manejara mi empresa. Ya no quiero que lo tenga. ¿Cómo lo cancelo? Puedes acudir ante cualquier notario y revocar el poder de inmediato, sin necesidad de su consentimiento. Después:

• Se inscribe la revocación en el Registro Público.
• Se notifica al apoderado para que quede sin efectos.
• Desde ese momento, ya no puede actuar legalmente en tu nombre.

En conclusion…

La escritura es la mejor defensa en temas de propiedad y herencias, la diferencia entre tener una escritura inscrita y no tenerla puede ser la pérdida total de tu patrimonio. Los fraudes y despojos se aprovechan de la falta de formalidad legal. Por eso, acudir con un notario no es un lujo: es un blindaje legal.

Especialista: Eugenio Castañeda. Notario 211 de la Ciudad de México, 2 veces consejero del Colegio de Notarios de la Ciudad de México,  consejero permanente de la Unión Internacional del Notariado y miembro de la Comisión de Comunicación Social del Colegio de Notarios de la Cdmx.

TW: @eugeniocasta / Tel: 55 56 01 21 05 ext 224 / Col Notarios:  55 55 11 18 19 y colegiodenotarios.org.mx